Что такое объединение собственников имущества (ОСИ)

ОСИ многоквартирного жилого дома – юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, образованное собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома, осуществляющее управление объектом кондоминиума, финансирующее его содержание и обеспечивающее его сохранность.

ОСИ считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация ОСИ осуществляется органами юстиции в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств.

В свою очередь, пункт 3 вышеуказанной статьи Закона гласит, что для государственной регистрации ОСИ в органы юстиции представляются:

1) заявление по форме, установленной Министерством юстиции Республики Казахстан;

2) протокол собрания;

3) устав ОСИ;

4) квитанция или иной документ, подтверждающие уплату в бюджет регистрационного сбора за государственную регистрацию юридического лица.

Председатель ОСИ избирается на собрании из числа собственников квартир, нежилых помещений сроком на один год.

Подпунктом 5) пункта 7 статьи 43 Закона предусмотрено, что председатель ОСИ осуществляет функции открытие текущего и сберегательного счетов в банках второго уровня.

Исходя из вышеизложенного, выбор нового председателя ОСИ или переизбрание на новый срок действующего председателя ОСИ необходимо осуществлять на собрании, заблаговременно до истечения срока полномочий действующего председателя ОСИ.

Продление полномочий председателя ОСИ без решения общего собрания собственников квартир, нежилых помещений противоречит действующему законодательству.

Подпунктами 1) и 16) пункта 2 статьи 42-1 Закона предусмотрено, что к компетенции собрания относятся вопросы:

- избрания председателя ОСИ, переизбрания, а также досрочного прекращения его полномочий;

- согласования размера оплаты труда председателю ОСИ.

Вместе с тем, пунктом 5 Методики расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, (утверждена приказом и.о. Министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года № 166) предусмотрено, что на управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:

1) оплата труда за ведение бухгалтерского учета, статистической и налоговой отчетности;

2) оплата труда Исполнительному органу (председателю ОСИ) за управление объектом кондоминиума;

3) обязательные платежи в бюджет (налоги, отчисления и другое);

4) банковские услуги;

5) оплата за расчетно-кассовое обслуживание;

6) расходы на содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание).

На основании изложенного, оплата труда председателя осуществляется на основании протокола собрания собственников квартир, нежилых помещений.

При этом, отмечаем, что отношения между председателем ОСИ и собственниками квартир, нежилых помещений заключаются договором об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, который не предусматривает оплачиваемые ежегодные трудовые отпуска.

В соответствии с подпунктом пункта 2 статьи 42-1 Закона, к компетенции собрания относятся вопросы утверждения годовой сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, внесения в нее изменений и дополнений, а также утверждения размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.

На основании вышеизложенного, собственники квартир, нежилых помещений на собрании, путем голосования, при наличии большинства голосов от общего числа собственников квартир, нежилых помещений вправе принимать решение касательно утверждения годовой сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.

На управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:

1) оплата труда (услуг) Исполнительному органу за управление объектом кондоминиума;     

2) оплата труда (услуг) за ведение бухгалтерского учета, статистической и налоговой отчетности;

3) обязательные платежи в бюджет (налоги, взносы, отчисления и другое);

4) банковские услуги;

5) оплата за расчетно-кассовое обслуживание;

6) расходы на содержание офиса (аренда, связь, интернет, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание);

7) обязательное страхование работников от несчастных случаев;

8) оплата услуг за печать и обработку платежей по расходам на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также накопление за капитальный ремонт, целевой взнос;

9) расходы, связанные с принудительным взысканием задолженности (нотариальные услуги, услуги почты, государственная пошлина и другое).

На содержание общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы:

1) дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест общего пользования объекта кондоминиума;

2) техническое обслуживание, локализация аварий общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции) и оборудования объекта кондоминиума, за исключением случаев когда надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию;

3) подготовка общедомовых инженерных систем и оборудований к осенне-зимнему периоду;

4) обеспечение санитарного состояния мест общего пользования объекта кондоминиума;

5) обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума (озеленение (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши);

6) приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учета;

7) обеспечение безопасной эксплуатации опасных технических устройств, текущему ремонту и локализации аварийных случаев (обслуживание лифтов) по решению собрания собственников квартир и нежилых помещений;

8) противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации, за исключением приобретения и установки систем противопожарной сигнализации и пожаротушения;

9) текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума (на основании дефектного акта);

10) оплату коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума по решению собрания собственников квартир, нежилых помещений;

11) установка домофонного оборудования;

12) техническое обслуживание домофонного оборудования;

13) хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).

Утверждение тарифа исчисляется согласно утвержденной годовой сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, в соответствии с пунктами 5 и 6 Методики.

Согласно подпункту 5) пункта 1 статьи 41-2 Закона, жилищная инспекция осуществляет полномочия по вынесению обязательных для исполнения предписаний (представлений) по устранению нарушений Закона и правил по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума и составлению протоколов об административных правонарушениях.

Жилищная инспекция проводит профилактический контроль с посещением субъекта (объекта) контроля на наличие подтверждающих документов о предоставлении ежемесячного и годового отчета по управлению объектом кондоминиума, а также соответствие протоколов собраний собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок МЖД Типовым протоколам собраний собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок МЖД.

Отмечаем, согласно пункту 1 статьи 8 Закона споры, вытекающие из жилищных правоотношений, разрешаются судом.

Согласно статье 91 Административного процедурно-процессуального кодекса Республики Казахстан в случае несогласия с решением органа, участник административной процедуры вправе обжаловать административный акт, административное действие (бездействие) в другой орган, рассматривающий жалобу или в суд.

 

Собственники квартир, нежилых помещений на собрании рассматривают вопросы и принимают решения, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.

Принятые собранием решения являются обязательными для всех собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок.

Решение собрания оформляется протоколом.

Собрание проводится не реже одного раза в год. Собрание созывается или письменный опрос назначается по инициативе совета дома либо председателя ОСИ, либо доверенного лица ПТ либо по требованию ревизионной комиссии (ревизора), либо по требованию не менее десяти процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по инициативе жилищной инспекции.

В свою очередь, подпунктами 1) и 3) пункта 2 статьи 42-1 Закона гласит, что к компетенции собрания относятся вопросы избрания председателя ОСИ, доверенного лица ПТ, членов совета дома, переизбрания, а также досрочного прекращения их полномочий , а также принятия решения о выборе формы управления объектом кондоминиума либо делегировании полномочий о выборе формы управления совету дома.

Согласно пункту 5 вышеуказанной статьи Закона, собрание правомочно принимать решение, если в нем участвуют более половины от общего числа собственников квартир, нежилых помещений.

Решение принимается при согласии большинства от общего числа собственников квартир, нежилых помещений, непосредственно принявших участие в голосовании.

Статьей 42-2 Закона предусмотрено, что собрание проводится путем письменного опроса, если ранее объявленное собрание в явочном порядке не состоялось ввиду отсутствия кворума.

Для организации собрания путем проведения письменного опроса определяется инициативная группа из числа собственников квартир, нежилых помещений.

Таким образом, инициативная группа состоит из не менее десяти процентов собственников квартир, нежилых помещений.

Исходя из вышеизложенного, инициативная группа в количестве не менее 10% собственников квартир и нежилых помещений дома вправе принять решение по организационным и процедурным вопросам проведения собрания.